Saint-Pol-de-Léon - Le marché immobilier en 2024

Introduction

Première ville de Bretagne et 6ème ville nationale où il fait bon vivre (selon le classement "Ville de rêve 2024"), Saint-Pol-de-Léon est une ville qui plaît.

157 nouveaux habitants s'y sont installés depuis 2015, pour un total de 6741 saint-politains.

Elle dispose de nombreuses infrastructures (théâtre, grands magasins, cinéma, piscine...) et d'un agréable bord de mer.

Analysons à présent son marché immobilier.

Il est intéressant de comparer les transactions effectuées en 2023 que je détaille ci-dessous et les biens actuellement en vente à Saint Pol de Léon.

Depuis le début de l'année 2024, je constate une légère baisse du prix au m2 qui s'établit, pour la ville, à 2090 €. Certains biens entièrement à rénover viennent baisser cette moyenne mais cela permet d'avoir une appréciation globale de la tendance.

Mise à jour 10/04/2024

Analyse globale

NB : Cette analyse se base sur les transactions ayant eu lieu au 1er semestre 2023. Je n'ai pas retenu ici les transactions des années précédentes car la situation a évolué.

En effet, les années 2020 à 2022 ont été marquées par une explosion sans précédent du volume de transactions, ainsi que par des taux d'intérêts très bas.

L'année 2023, quant à elle, a été marquée par une inflation importante, un volume de transaction en baisse et des taux d'intérêts à la hausse.

Si vous lisez cet article, vous souhaitez certainement évaluer le marché actuel, non pas celui d'il y a 2 ans.

Il m'apparaît donc plus pertinent de concentrer les transactions de l'année 2023.

39 ventes immobilières ont donc eu lieu dans la ville au premier semestre 2023.

Le prix moyen d'une maison à St Pol de Léon est de 2357 € / m2.

Pour un appartement, le prix moyen est de 2315 € / m2.

Ce chiffre cache bien sûr de grandes différences selon les caractéristiques des biens et leurs localisation mais il correspond aux chiffres réels que je constate sur le terrain.

Pour analyser plus finement les prix dans la ville, nous allons les découper par quartier.

Le détail par quartier

J'ai découpé la ville en 4 quartiers, ce qui me semble le découpage le plus pertinent.

Bleu : Centre ville
Rouge : Bord de mer
Vert : Périphérie sud (Lavandou et Kervarqueu)
Le reste : Périphérie

🟦 Centre ville

Sur la période de temps observée, 15 ventes ont eu lieu au centre ville.
Le prix moyen y est de 2038 €.

On y trouve la grande majorité des appartements vendus. 

C'est une zone dense et animée, mais qui sait rester relativement calme.

De nombreux bâtiments en pierres naturelles s'y concentrent.
Outre leur charme certain, ils possèdent cependant souvent un DPE assez peu favorable ; et pour certains, sont assez vétustes.

Ceci explique en partie le prix en retrait du reste de la ville.

🟥 Bord de mer

Sur la période de temps observée, 6 ventes ont eu lieu au centre ville.

Le prix moyen y est de 3050 €.

C'est la zone la plus chère de Saint Pol de Léon. Elle comprend les quartiers de Kerrom, Troguérot, Bellevue, Pempoul et une partie de la Magdeleine.

Evidemment, la présence d'une vue mer aura un impact sur le prix.

🟩 Périphérie sud

Sur la période de temps observée, 10 ventes ont eu lieu au centre ville.

Le prix moyen y est de 2175 €.

Cette zone englobe principalement les quartiers du Lavandou et de Kervarqueu.

Pour le moment, le quartier du Lavandou bénéficie d'une côte supérieure. Il comprend de nombreuses maisons datant de la fin des années 90.

Le quartier de Kervarqueu s'est transformé les dernières années du fait de la construction de nombreuses maisons neuves. La dynamique de prix dans ce quartier sera donc amenée à évoluer à l'avenir.

⬜️ Périphérie

Le reste des bien vendus à St Pol de Léon se trouvent au Nord-Ouest ou au Sud. L'habitat y est beaucoup moins dense.

Sur la période de temps observée, 10 ventes y ont eu lieu.

Le prix moyen y est de 2753 €.

Il est plus difficile ici de déterminer une moyenne en raison de l'hétérogénéité des biens. Nous y trouvons des maisons comprenant un vaste terrain comme de petites maisons de ville.

On peut néanmoins constater un prix plus soutenu qu'en centre-ville ou dans la périphérie sud, zones plus denses.

Conclusion

L'immobilier à Saint-Pol-de-Léon est attractif, du fait de son rapport intéressant entre prix et qualité de vie.

Les différences entre les quartiers sont marquées, mais restent équilibrées au regard de leurs particularités.

L'évolution des prix sera intéressantes à observer à travers l'ensemble des transactions du 2nd semestre 2023.

En effet, en raison du contexte particulier de l'année passée et de sa persistance en cette année 2024, cela permettra de confirmer des bases de calcul fiables pour l'estimation de votre bien immobilier.