Roscoff - Le marché immobilier en 2024

Introduction

Roscoff est un des joyaux du Pays du Léon. J'apprécie particulièrement ses ruelles pleines de charme, son architecture authentique en vieille pierre, son vieux port et ses vues à couper le souffle (Sainte Barbe, Perharidy...)

C'est également une station balnéaire, ce qui renforce son attractivité immobilière. Cela se ressent sur les prix, qui font partie des plus élevés du secteur.

Analysons maintenant son marché immobilier.

Analyse globale

NB : Cette analyse se base sur les transactions ayant eu lieu au 1er semestre 2023. Je n'ai pas retenu ici les transactions des années précédentes car la situation a changée.

En effet, les années 2020 à 2022 ont été marquées par une explosion sans précédent du volume de transactions, ainsi que par des taux d'intérêts très bas.

L'année 2023, quant à elle, a été marquée par une inflation importante, un volume de transaction en baisse et des taux d'intérêts à la hausse.

Si vous lisez cet article, vous souhaitez certainement évaluer le marché actuel, non pas celui d'il y a 2 ans.

Il m'apparaît donc plus pertinent de concentrer les transactions de l'année 2023.

L'immobilier à Roscoff a une particularité : il comprend une portion beaucoup plus importante d'appartements que toutes les villes alentours (environ 2 biens vendus sur 3 à Roscoff sont des appartement).

20 ventes immobilières ont donc eu lieu dans la ville au premier semestre 2023.

Le prix moyen d'une maison à Roscoff est de 3267 € / m2.

Pour un appartement, le prix moyen est de 3649 € / m2.

Ce chiffre cache bien sûr de grandes différences selon les caractéristiques des biens et leurs localisation mais il correspond aux chiffres réels que je constate sur le terrain.

Poursuivons à présent davantage l'analyse.

Le détail par quartier

J'ai découpé la ville en 2 zones.
Bien sûr, il existe de nombreux micro-marchés : un même bien situé à Rockroum, sur le Vieux port ou à Perharidy n'aura pas la même valeur, quand bien même ces 2 endroits font partie de la même zone désignée ici en bleu.

Cependant, il s'agit ici de donner des données générales pour dégager des tendances.

C'est lorsque j'estime la valeur d'un bien qu'il est alors intéressant d'entrer beaucoup plus dans le détail afin de l'estimer le plus finement possible.

Bleu : Bord de mer
Le reste : Intérieur des terres

🟦 Bord de mer

Sur la période de temps observée, 14 ventes ont eu lieu sur le littoral roscovite, ici cerclé en bleu.

Le prix moyen y est de 3705 € / m2.

On y trouve donc la grande majorité des bien vendus.

Les prix y sont plus soutenus que sur le bord de mer d'autres villes voisines, comme Saint Pol de Léon (3050 € / m2) par exemple.

Ce n'est pas surprenant car une grande partie du centre-ville est englobé dans cette zone.

C'est la plus dynamique et celle qui concentre la majorité des appartements de la commune.

⬜️ Périphérie

Le reste des bien vendus à Roscoff se trouvent au Sud. L'habitat y est beaucoup moins dense.

Sur la période de temps observée, 6 ventes y ont eu lieu.

Le prix moyen y est de 2877 € / m2.

On se rapproche ainsi des prix de la périphérie de la ville voisine : Saint Pol de Léon (2753€ / m2)

Conclusion

L'immobilier à Roscoff reste à un niveau de prix soutenu en ce début d'année 2024.

Une différence très marquée s'opère entre la côte (comprenant aussi une grande part du centre-ville) et les biens situés plus au sud, à l'intérieur des terres.

L'évolution des prix sera intéressantes à observer à travers l'ensemble des transactions du 2nd semestre 2023, même si je ne m'attends pas à un recul très important.